中古マンションフルリノベーション記録②　解体工事の全記録とスケルトン状態を公開

皆さんこんにちは、ズッキーです。

フルリノベーション記録の第2弾です。
前回は購入した築37年・127㎡のマンションのリノベ前の姿を公開しました。

「中古マンションフルリノベーション記録① 築37年・127㎡・5LDKのリノベ前を全部見せます」

今回はいよいよ解体編。

あの部屋達が壁・床等剥がされて
コンクリート剥き出しのスケルトンになるまでを追いかけます。

解体中の写真はなかなか見る機会がないと思うので、
『こういうふうになんの！？』って楽しんでみてもらえればと思います。

あと解体してみて初めてわかることもありますので、その内容も後で解説します。

そもそも「スケルトン解体」とは

マンション等のフルリノベで行う解体は、
内装を全て撤去して、建物の構造躯体だけの状態にすることを指します。

・残すもの：コンクリートの壁・床・天井（躯体）、共用部分に関わる部分
・撤去するもの：間仕切り壁、天井、床、キッチン・浴室などの設備、建具

ちなみにマンションでは解体時に気を付けるべき点があって、
共用部分には手を出せない事が注意点としてあります。
例えば今回の我が家では
『玄関入り口の建具』

『窓周りのサッシ』

『設備のメイン配管』

『ベランダ』

今回の例では上記の写真は共用部分になるので、
マンションでは専有部分としているものしか触れません。

もし「ウチのマンションではどこまでが専有部分なの？」とわからないことがあれば
マンションの管理事務所に聞いてみてください。
それぞれ独自のルールがあったりするので、上記とは違う場合があります。

解体前にやるべきこと

解体はいきなり始められません。事前に準備すべき事があるので注意しておきましょう。

①管理事務所への申請
リフォーム工事の申請書の提出や、承認までの期間、規約の確認などがあります。
我が家ではリフォーム前と後の図面の提出をしたり、近隣に工事の承認（サイン）をもらう書類があり、申請してから承認まで1ヶ月程度かかりました。
申請が通ると、管理事務所から分厚い『工事をする際の規約』が渡されました。

②近隣への挨拶
我が家では近隣に工事承認のサインを上下左右斜めの家までもらう必要があったので、
粗品を渡し工事期間と工事の内容説明をしました。
事前に周りにどんな人が住んでいるのか、注意しておく事はあるのかの聞き込みをしました。

③工事規約の確認
工事ができる時間帯と曜日の確認
作業時間は9時〜17時まで、土日祝は禁止など
これは確実に守って作業をしないと、工事中にクレームが入って工事が止まることもあります。近隣トラブルの原因になったりするので、ここも注意が必要です。
ここの物件の特徴として、天井は既存利用をすることが規約に入っていました。
これは天井の煙感知器を移動することを禁止していたため、そのままとしてくださいと書いていました。

④アスベストの事前調査
最近ではアスベストに対する事前調査や報告・処理の制約が非常に多くなってきました。
2022年4月から報告が義務化され、解体する前に調査をしてアスベスト有無の報告をする必要があります。
そして2023年10月からは事前調査は有資格者による実施が義務化されたので、
この辺りの調査や報告は専門業者でしかできないので、ここも注意が必要です。

我が家の場合は時期がそれよりも前だった為、特に気にしなくてよかったのですが、
今だったら調査と検査結果待ちにさらに1ヶ月ほど要すると思います。

解体写真

さぁ長い前置きがありましたが、ここから解体写真を載せていきます

玄関・廊下
解体前

解体中

解体後

正面の壁や横の部屋の壁を撤去、右側の壁は浴室をそのまま使うので残しています。
天井が既存残しの為、ほとんどの範囲で天井は残っています。

1階居室

解体前

解体中

解体後

壁が無くなり、設備配管が剥き出しになっていますね。
このアングルではトイレも残っています。
トイレは比較的新しいトイレだった為、そのまま既存利用としています。

キッチン

解体前

解体中

解体後

リビング

解体前

解体中

解体後

2階居室

解体前

解体中

解体後

解体前

解体中

解体後

水回り

トイレや浴室については数年前に改装をしていた様なので、
そのまま既存利用として使います。

水回りのリフォームはそれだけでも数百万の費用がかかるので、
この物件はとても良い状態でした。

解体してわかったこと

どんな物件でも解体してみて、初めてわかる思わぬ事があります。
間仕切り壁で隠れていた躯体の梁がいたり、
なんの設備配管かわからない配管があったり、
切って良いのかわからない電気の配線があったり。

元々の図面で記載があれば何に使用しているのかが分かりますが、
何回も改装を繰り返している店舗であれば、謎の配管や配線が隠れていたりします。

ただ今回は比較的図面通りの位置でパイプスペースであったり、
躯体の柱と梁がいました。

一点だけ床下から昔の床暖房で使われていたであろう配管が出て来ました。
※推測なので結局なんの配管かはわかっていません。

これは確実に処理できるのであれば処理をしますが、
不確実な情報のまま処理をしてしまうと思わぬ設備不良を起こす可能性があったので、
そのままにしています。
どうしてもの場合や、仕上げに特に不具合がなければ、床下になるのでそのままとしました。

解体後の全景

やはり間仕切り壁がなくなると空間の広さがわかり、すっきりしますね。

解体の費用と工期

この時の解体についてざっくりと説明します。

工期：2週間程度　（土日は休みなので実質10日間）
費用：約50万円（当時の価格）
産廃処理：約12㎥

費用に関しては当時の価格なので、
物価上昇がすごい最近ではこの金額は難しいでしょうね。

DIYで解体する場合の注意点

今回のように全面的な解体の場合は一般の方にはハードルが高いので
プロにお任せするような内容ですが、
もし小規模な解体（部屋の一部など）であれば下記の点には注意してくださいね。
・マンションの管理事務所や近隣への配慮
・構造躯体に関わる部分は絶対に触らない
・廃棄物処理の仕方　※廃棄物処理には運搬や処分含めて専門業者でないとできません。
・電気配線、設備配管は一般の方が触ると危険です。

DIY解体で最低限必要なもの
防塵マスク
保護メガネ
作業手袋
バール
ハンマー
レシプロソー
養生テープ
養生シート
コロナシート

解体作業は非常に危険な作業となりますので、安全装備は確実にしてくださいね。
想像以上に粉塵が出るので、マスクとメガネと手袋は必須です！！

以上、ズッキーでした。